Pagas tu hipoteca cada mes, pero solo una parte de ese pago es deducible: los intereses, no el capital. Deducir intereses hipotecarios es una de las deducciones personales que más dinero representa, pero también una de las que menos gente aprovecha porque no sabe de dónde sacar el documento correcto. Aquí te explicamos exactamente cómo funciona.
Solo los intereses reales, no toda tu mensualidad
Tu pago mensual de hipoteca se divide en capital (lo que reduces de la deuda) e interés (lo que le pagas al banco por prestarte). Únicamente la parte de interés, y específicamente el interés real (el interés nominal ajustado por inflación), es lo que cuenta como deducción personal. El capital que abonas nunca es deducible, sin importar cuánto pagues.
El documento que necesitas no es un CFDI cualquiera
A diferencia de gastos médicos o colegiaturas, aquí no juntas comprobantes uno por uno: el banco o la institución financiera te entrega una constancia anual de intereses reales, normalmente disponible en su portal en línea a partir de enero del año siguiente. Ese documento resume todo el año y es lo que necesitas para tu declaración, no los estados de cuenta mensuales sueltos.
Aquí no juntas comprobantes mes a mes como con otras deducciones. Un solo documento anual, la constancia de intereses reales, cubre todo el año.
Requisitos que tu crédito debe cumplir
- El crédito debe ser para adquirir, construir o remodelar tu casa habitación, no una propiedad de inversión o un segundo inmueble que no sea donde vives.
- Debe venir de una institución del sistema financiero (bancos, sofoles, entre otras) autorizada para este tipo de créditos.
- El monto original del crédito no puede rebasar un límite en UDIs que la ley establece; créditos por arriba de ese monto solo permiten deducir la parte proporcional correspondiente.
¿Y si tu crédito es de Infonavit o Fovissste?
Los créditos de estos organismos tienen un tratamiento distinto al de un crédito bancario tradicional; no siempre generan el mismo tipo de constancia de intereses reales que un banco comercial. Si tu crédito es de este tipo, confirma directamente con el organismo qué documento específico necesitas para efectos de tu declaración, en lugar de asumir que aplica exactamente el mismo proceso.
También cuenta dentro del tope general
Los intereses hipotecarios se suman al resto de tus deducciones personales (gastos médicos, colegiaturas, donativos) para efectos del tope general del 15% de tus ingresos o 5 UMAs, el que sea menor. Revisa cómo se calcula ese límite en esta guía para saber si tu deducción completa realmente va a reflejarse.
Si el crédito tiene más de un titular
Cuando el crédito hipotecario está a nombre de dos personas, cada una puede deducir la parte proporcional de los intereses que le corresponde, generalmente en la misma proporción en que ambos son responsables del crédito. La constancia que emite el banco normalmente ya viene separada por titular, pero si no es así, confirma directamente con la institución cómo dividir el monto correctamente entre ambos antes de declarar.
No es una deducción que se acumula año tras año sin límite
Cada año declaras únicamente los intereses reales pagados en ese ejercicio, con base en la constancia correspondiente a ese año. No existe una forma de "guardar" intereses de un año anterior para usarlos después si no los declaraste en su momento; si se te pasó un año, ese beneficio específico ya no se puede recuperar retroactivamente salvo casos muy particulares de declaraciones complementarias dentro del plazo legal para hacerlo.
Cómo lo maneja FacturIA
Aunque esta deducción no se factura ticket por ticket como los gastos médicos que cubrimos en esta guía, vale la pena guardar la constancia del banco en el mismo lugar donde concentras el resto de tus comprobantes del año, para no andarla buscando en marzo entre correos viejos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir los intereses si el crédito es de una casa que rento a alguien más?
No bajo esta deducción personal específica; debe ser tu casa habitación, donde tú vives, no una propiedad que rentas a terceros.
¿Qué pasa si perdí la constancia de un año anterior?
Casi todos los bancos la tienen disponible para descarga en su portal en línea por varios años hacia atrás. Si no la encuentras ahí, contacta directamente a tu banco para que te la reemitan.
¿Esta deducción aplica aunque yo no presente declaración anual normalmente?
Solo se refleja si presentas tu declaración anual; si no la presentas, no hay forma de que el SAT te devuelva nada por este concepto, aunque tengas la constancia del banco.